Девелоперская компания Сергея Полонского Mirax может потерять свои главные активы – башню «Федерация» в «Москва-Сити» и бизнес-центр Mirax Plaza – из-за невозможности достичь компромисса в судебной тяжбе с Альфа-банком. Цена вопроса – 300 млн долларов, которые скандальный бизнесмен тщетно пытается получить на рынке Москвы.
«Дочка» Mirax Group – ЗАО «Башня Федерация менеджмент» – подала в московский Арбитражный суд иск сразу к нескольким компаниям – Credit Suiss Int., Credit Suisse London Branch, ОАО «Международный центр», Mirax Skyscrapers BV (Амстердам) и «Томстоун менеджмент лимитед» (Кипр), требуя признать недействительным поручительство этой компании по кредитному договору Mirax Group с банком Credit Suisse.
«Башня «Федерация» и бизнес-центр Mirax Plaza могут перейти в собственность Альфа-банка всего за 300 млн долларов»
В начале августа Альфа-банк выкупил долг Mirax перед Credit Suisse с 60-процентным дисконтом и договаривается сейчас о реструктуризации всего объема задолженности, которая оценивается в 300 млн долларов. «Учитывая сегодняшнюю жесткую позицию банков в отношении строителей и постоянное обесценивание их активов, прежде всего «на бумажной стадии», крайне маловероятно, чтобы банкиры предложили Полонскому какие-то «особенные» выгодные условия, – говорит ВЗГЛЯДу аналитик Corcoran Group Максим Подвойский. – Неоднозначная репутация предпринимателя и портфель из нереализованных даже на начальной стадии активов не рассматриваются серьезной залоговой ценностью, тем более когда есть возможность выкупить долги за бесценок».
Напомним, что Mirax должен рассчитаться с Credit Suisse по двум кредитам на общую сумму в 265 млн долларов, причем 65 млн предстоит выплатить только в октябре этого года. Сергей Полонский сделал попытку договориться о реструктуризации долга, а банк, со своей стороны, потребовал дополнительного обеспечения. В тот момент Полонский и предоставил гарантию от «Международного центра», который владеет бизнес-центром Mirax Plaza.
Но, как утверждают источники газеты ВЗГЛЯД в руководстве девелоперской компании Сергея Полонского, стороны все же так и не смогли договориться, кредит не был реструктурирован. Исходя из этого, Mirax считает договор поручительства утратившим свою силу. Кроме того, согласно практике арбитража договор поручительства не может заключаться в то время, когда заемщик уже имеет задолженность по тому же кредитному обязательству.
«Фактически налицо некая юридическая коллизия – Полонский не имел права получать поручительство, и в этом случае он может рассчитывать на признание договора не имеющим силы, но, с другой стороны, раз Полонский не имел права брать поручительство, но сделал это, то налицо введение в заблуждение противной стороны, что чревато совсем другим толкованием этого шага, – говорит ВЗГЛЯДу член московской коллегии адвокатов Екатерина Коляда. – Сейчас все зависит от судей – как они оценят шаги, предпринятые девелопером. Во всяком случае, рассмотрение дела займет месяц-два, а Полонскому, скорее всего, нужно просто оттянуть время».
С другой стороны, участники говорят, что Mirax пытается через контракт с Credit Suisse спастись от Альфа-банка, так как именно он перекупил долговые обязательства девелопера, по неофициальным данным, со скидкой в 60%. Получив за 40% долга достаточно ликвидный в будущем актив, Альфа-банк решил закрепить свой успех и подал в московский арбитраж иск о взыскании 241,6 млн рублей с поручителей по кредитному договору – ОАО «Международный центр» и ЗАО «Миракс сити» (владеет башней «Федерация»).
Что касается Альфа-банка, то он, став главным кредитором девелопера, намерен получить контроль над двумя знаковыми проектами группы – башней «Федерация» в «Москва-Сити» и расположенным по соседству бизнес-центром Mirax Plaza. Оба объекта могут перейти в собственность банка всего за 300 млн долларов – такова «цена вопроса».
Аналитики рынка недвижимости говорят, что многое будет зависеть от финансового положения Mirax. По данным информагентств, Сергей Полонский планирует начать переговоры с держателями рублевых облигаций, так как до даты погашения облигаций второй серии, которые как раз и торгуются на фондовой бирже ММВБ, остается всего полтора месяца.
Как сообщают ВЗГЛЯДу источники в топ-менеджменте Mirax, компания готовит два выпуска облигаций по 1,8 млрд рублей каждый. Выпуски имеют амортизационную структуру – до весны 2011 года компания планирует выплачивать раз в три месяца по 2,2% от общей стоимости обоих займов. Погашение оставшихся 86,8% от более короткого выпуска намечено на май 2011 года, 75,8% другого выпуска – на сентябрь 2012 года. Эксперты считают, что выпуски предназначены для «переупаковки» существующих обязательств компании. Сейчас в обращении находятся облигации группы второй серии на 3 млрд рублей, погашение которых назначено на сентябрь 2009 года.
«По всей видимости, девелопер предложит своим инвесторам компенсацию в размере около 440 млн рублей за согласие подождать окончательной расплаты лишних три года, – говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании «Агентство консалтинга и реструктуризации предприятий» Лев Рябов. – Сработает это или нет – зависит от финансовой ситуации девелопера, которая очень далека от идеальной».