Почему девелоперы осваивают смежные рынки?

Диверсификация бизнеса происходит по-разному. Бывает, что компания осваивает совершенно другую сферу деятельности — например, сырьевые гиганты идут в строительство. Бывает, что застройщик меняет географию своих интересов, что тоже часто можно наблюдать. Но сегодня мы поговорим о диверсификации в смежные сектора рынка. Что же вынуждает девелоперов становиться универсалами? И в каких сферах сохраняется специализация?
    

Откуда ноги растут

Еще недавно большинство строительных компаний российского рынка были специализированными. Так что, прежде чем говорить о диверсификации, давайте вспомним, откуда пошло «разделение труда». Традиция специализации застройщиков на объектах определенного типа, говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard, берет свое начало со времен советских трестов и СУ, когда каждая организация, участвуя в общем производстве, развивала методологию, технологию, воспроизводство кадров, материальную базу для строительства объектов разного назначения. С переходом на рыночные рельсы приватизированные предприятия (да и вновь созданные), унаследовав специализированный топ-менеджмент, продолжили эту традицию.

Компании-застройщики некоторое время сохраняли специализацию, но с развитием рынка и возникновением новых экономических условий их возможности стали направляться на диверсификацию бизнеса. «Это стало возможно только благодаря тому, что на место социалистической системы планирования пришли и развились девелоперские структуры, которым стали теперь по силам не только точечные объекты, но и развитие территорий, – комментирует Владимир Кудрявцев. – Набирающее обороты государственно-частное партнерство открывает для девелоперов не только традиционные ниши объектов жилого или коммерческого назначения, но и строительство инфраструктуры, дорог, объектов энергетики».

Также и в самих объектах часто приходится проектировать инфраструктурные составляющие, находящиеся за рамками привычной деятельности компании, – фитнес-центры, рестораны, развлекательные площадки. Это диктуют условия высокой конкуренции, заставляющие девелоперов разрабатывать интересную концепцию проекта, подразумевающую различные «непрофильные» составляющие. Поэтому большинство крупных застройщиков имеют навыки и опыт создания и управления подобными объектами.

Многие девелоперы переключают свою активность на коммерческую недвижимость в связи с высокими рисками на рынке жилья, а также с вступлением в силу закона о долевом строительстве, который существенно изменил принцип финансирования работы на этом рынке. Коммерческие проекты привлекательны и тем, что способны приносить компании доход и после своего завершения – за счет сохранения объекта в собственности и последующей его сдачи в аренду. Специалисты отмечают, что по доходности коммерческая недвижимость сопоставима с элитным жильем. К тому же обладание такими объектами увеличивает капитализацию компаний, создавая дополнительные возможности для привлечения финансовых средств. Под проекты коммерческой недвижимости еще недавно, до наступления международного кризиса ликвидности, было значительно проще привлекать кредиты со стороны западных коммерческих банков.

Диверсификация может также являться вынужденным решением, обуславливаясь назначением площадок, которые посчастливилось приобрести девелоперу под застройку. Например, в Москве их выбор невелик, и компании предпочитают освоить новое направление деятельности, чем упустить «лакомый кусочек».

Логика развития рынка показала, что диверсификация застройщиков не только неизбежна, но и необходима. Узкая специализация компаний на нынешнем этапе неэффективна даже в крупных городах, где, казалось бы, существует много возможностей для любого бизнеса. Исключение составляют организации, ведущие сложные работы по возведению длиннопролетных конструкций, проходке тоннелей, перекрытию рек и строительству объектов среднего машиностроения.

По мнению Владимира Кудрявцева, узкоспециализированными остаются мелкие компании, в основу деятельности которых заложен быстрый оборот капитала и которые не в состоянии (или не имеют желания) наращивать объемы производства за счет долгосрочных вложений и сложных схем кредитования.

Кто пошел «налево»?

Примеров перепрофилирования в строительном бизнесе можно привести десятки. Практически все крупные и средние застройщики, ранее имевшие жесткую специализацию, переходят на новые рынки. Например, компания «Квартал», помимо жилых объектов, активно наращивает свои объемы в офисном строительстве. Корпорация MIRAX Group, начинавшая с жилых домов, добавила в свой портфель не только офисные и многофункциональные комплексы, но и проектирование рекреационных объектов, и даже взялась за строительство уникальных сооружений над железнодорожными путями. «Легион-Девелопмент», будучи первоначально застройщиком офисов класса А, скоро сдаст элитный жилой дом. «Стройинком-К» строит и офисы, и дорогое жилье. Таким же образом диверсифицировали свой бизнес «ИНТЕКО», ГК «Конти», «Море-Плаза». Некоторые застройщики, специализирующиеся на жилых объектах, создают подразделения, которые занимаются девелопментом коммерческой недвижимости. Или застройщики коммерческой недвижимости формируют подразделения по жилым объектам.

Однако кардинальной смены профиля деятельности при этом не происходит. «Например, в рамках ГК «Пересвет-Групп», девелопера жилых объектов, существует компания «ДоминионМ», занимающаяся коммерческим строительством, – рассказала Ирина Наумова, PR-директор ЗАО «Пересвет-Инвест». – Принцип формирования проектного портфеля ГК «Пересвет-Групп» – 30% коммерческих объектов (мы рассматриваем данный вид недвижимости как «подушку безопасности» основного бизнеса) и 70% жилых объектов». Ту же тактику использовали, например, «ДОН-Строй», образовав «DS Девелопмент», и «Конти», которая создала в Питере управляющую компанию «Онега Плюс».

«Декра-Групп», СТТ Групп (Russian land), «ИНТЕКО», БСК, Группа компаний ПИК уже больше трех лет расширяют не только географию своей деятельности, двигаясь от Москвы аж до Монголии (как «Декра»), но и наполняя свой пакет проектов разнообразнейшими составляющими – гостиницами, стадионами, продуктовыми магазинами и бутиками, глобальными мегапроектами с заявкой на успех в далеком и почти необозримом будущем, – рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы SESEGAR. – Ряд компаний (например, «Конти», взявшаяся за возведение бизнес-центра в Санкт-Петербурге) переключились на строительство коммерческой недвижимости. RGI International планирует возвести жилой квартал в Митино и закончить строительство трех офисных центров в районах ЦАО и Останкино. «ДОН-Строй» активно разрабатывает сегмент коммерческой недвижимости (БЦ Nordstar Tower, ТЦ «Щука», и заявлено еще о десяти ТЦ). Такие компании, как ГК «МИАН», «Система-Галс», «Капитал Груп», развивают бизнес сразу в нескольких направлениях». Интересно, что в последние пять лет наблюдается тенденция выхода на девелоперский рынок риэлторских компаний. Яркие примеры тому – «МИЭЛЬ» и «МИАН».

В последние годы девелоперы плотно заняли офисный и торговый сегменты строительства, за исключением, пожалуй, логистического направления. И теперь компании проявляют интерес уже к строительству отелей, чего еще несколько лет назад не наблюдалось. «Правда, одним из барьеров может стать срок возврата инвестиций, – замечает Ирина Жарова-Райт. – При существующем положении вещей строить гостиницы может себе позволить только крупная финансовая группа. Подобный ресурс на сегодня есть у таких мощных структур, как «ИНТЕКО», «Система-Галс», «Итера», «Газпром».

Трудности перехода

С одной стороны, даже у опытных строительных компаний, специализирующихся на определенном сегменте, случаются накладки с реализацией своих объектов, не говоря уже о новичках. Без грамотного девелопмента сейчас трудно работать на рынке, где уровень конкуренции довольно высок. Существуют и трудности, связанные с имиджем застройщика, который проецируется на все его проекты. «Это не всегда получается, т.к. переквалифицироваться трудно, – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. – Однако, если компания обладает достаточными мощностями и опытом для строительства, например, коммерческой недвижимости, то несколько диверсифицировать производство и начать строительство жилых домов – все же выполнимая задача, и девелоперы уже научились с ней справляться». Ирина Наумова подметила такой нюанс: любой застройщик жилых объектов всегда имеет дело с нежилыми помещениями, то есть, пусть и опосредованно, но сталкивается с коммерческой недвижимостью. В то время как у компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости, опыта жилого строительства нет. Но, в конечном счете, покупатель оценивает качество продукта, и если оно отвечает заявленному классу, то застройщик завоевывает хорошую репутацию и в новом сегменте.

В любом случае девелоперский бизнес – как столичный, так и региональный – может развиваться не только за счет чисто коммерческих или жилых проектов. Все участники рынка признают, что будущее – за комплексным развитием территорий и многофункциональными концептами. «За счет баланса элементов внутри mixed-use-девелопмента исключена возможность возникновения «мертвых» офисных или чисто спальных районов, – комментирует Ирина Жарова-Райт. – Являясь партнером международной инвестиционной группы Redquartz, могу сослаться на ее успешный десятилетний опыт девелопмента многофункциональных комплексов за рубежом, в том числе в центральной исторической части городов. На мой взгляд, реализация многофункциональных проектов особенно актуальна при редевелопменте промзон в центрах региональных городов».

Склады стоят особняком

Одно из самых интересных явлений – специализация застройщиков логистических комплексов. Почему-то в эту область девелоперы из других сегментов почти не заходят. Практически все компании, реализующие логистические проекты, специализированные: «Евразия логистик», «Международное логистическое партнерство» (МЛП), «РосЕвроДевелопмент», «ТЛК Томилино», Megalogix, Espro, Giffels, Parkridge Holdings, Capital Рartners, «ИммоРосИндастри».

«Складские объекты не сложнее других видов коммерческой недвижимости, – говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, – однако имеют свою специфику, в основном продиктованную приоритетностью логистической эффективности складского объекта. При этом уровень доходности складской недвижимости может быть ниже, чем у других видов коммерческой недвижимости (таких как офисная или торговая), но более стабильным. Ведь договоры аренды на склады уже сегодня заключаются на 7-10 лет и более». Видимо, все дело действительно в относительно невысокой доходности логистической недвижимости.

Сложность складского девелопмента еще и в том, что строительство ведется в основном на загородных землях, с которыми часто возникают юридические проблемы: собственности, перевода в другую категорию и т.д. Немаловажно и то, что потребителей складских помещений в количественном выражении меньше, чем потребителей офисов или жилья.

Кроме того, помимо количества, для владельца помещений класса А важно и качество арендаторов, а западных и крупных российских компаний, с которыми предпочитают работать арендодатели, на этом рынке немного. Впрочем, в перспективе объем спроса со стороны таких компаний будет возрастать. Все больше серьезных арендаторов будут приходить в сегмент высококачественных помещений, утверждают эксперты.

Во всяком случае, вот наглядный пример: корпорация MIRAX Group, известная своей экспансией практически во все сегменты рынка, заявила о нежелании возводить логистические комплексы. «Склады требуют гарантированного спроса, к тому же такие объекты сложны и в управлении, – объяснил позицию компании Максим Привезенцев, председатель правления MIRAX Group. – Например, один владелец складского комплекса признался мне, что уход двух его якорных арендаторов стал для него катастрофой». «Тем сегментом, где мы не можем стать номером один, мы не занимаемся», – резюмировал президент корпорации Сергей Полонский.

Правда, на данном этапе развития молодого складского рынка некоторые девелоперы из других сегментов могут рассматривать возможность работы на складском рынке, считает Руслан Суворов, замечая, что об этом заявляли ГК «Ташир» и другие девелоперы. Кроме того, «ПромСвязьНедвижимость» собирается построить логистический комплекс площадью 750 тыс. кв.м в Солнечногорском районе Подмосковья. «По мере того как рынок офисов будет насыщаться, а ставка капитализации падать, ряд девелоперов будут перемещать свою деятельность в индустриальную недвижимость, – прогнозирует Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных площадей Jones Lang LaSalle. – Останутся, конечно, на этом рынке и профильные игроки, специализирующиеся на индустриальных проектах, придут и западные компании, оперирующие в области складского девелопмента. Сейчас западным компаниям непросто в этом секторе, так как земельный рынок и правила игры на нем крайне непрозрачны, land development очень сложен, мало кто из западных игроков обладает требуемым ресурсом на местах».

Со своей стороны складские девелоперы пока не стремятся возводить офисные или торговые здания. «Специализация приобретает все большее значение, так как рынок усложняется, складские девелоперы не идут в другие сегменты, а используют свои опыт и знания для развития складских проектов», – комментирует Руслан Суворов.

Так что при общей тенденции к универсализации существует и обратное течение – по крайней мере, в логистическом секторе. И, по словам эксперта, «по мере усложнения и усиления конкурентности рынка значение специализации будет возрастать, профессиональные девелоперы это уже ощущают».

Михаил Люлекин

Большой портал недвижимости